Suprafața construită desfășurată (SCD) este mai mult decât o noțiune simplă în domeniul construcțiilor. Aceasta este o piesă fundamentală în puzzle-ul evaluării și gestionării proprietăților imobiliare.

În articolul de față, ne propunem să explorăm în detaliu conceptul de SCD și să analizăm diferențele sale față de alte metrici similare, precum suprafața utilă și suprafața construită. Vom dezvălui nu doar modul în care acestea sunt calculate, ci și rolul lor crucial în cadrul reglementărilor legale din domeniul construcțiilor și urbanismului.

Diferența dintre suprafața utilă, suprafața construită și suprafața construită desfășurată

Suprafața utilă

Suprafața utilă a unei construcții este o măsură esențială în evaluarea și proiectarea spațiului interior al unei proprietăți. Aceasta reprezintă suprafața totală a tuturor încăperilor care pot fi utilizate în mod practic de către locatari sau utilizatori. 

Atunci când vorbim despre suprafața utilă, ne referim la încăperi precum dormitoare, sufragerii, bucătării, băi și alte spații similare, care sunt concepute și utilizate în mod regulat. Acestea sunt spațiile care servesc scopurilor principale ale clădirii și sunt adaptate pentru activitățile specifice ale locatarilor.

Măsurarea suprafeței utile se realizează de obicei în metri pătrați, iar rezultatul este o cifră care reflectă spațiul efectiv disponibil pentru utilizare. Este important de menționat că în calculul suprafeței utile nu sunt luate în considerare zonele necirculabile, cum ar fi pereții interiori sau spațiile în care accesul este restricționat, precum ferestrele înguste sau colțurile înguste.

Excluderea acestor zone necirculabile din calculul suprafeței utile este justificată de faptul că acestea nu contribuie în mod direct la spațiul utilizabil și, prin urmare, nu sunt considerate parte integrantă a suprafeței efective a unei construcții.

În practică, suprafața utilă este un indicator crucial în proiectarea și evaluarea eficienței spațiului interior al unei clădiri. Arhitecții și designerii se bazează pe acest concept pentru a crea spații funcționale și confortabile, în timp ce agenții imobiliari și investitorii utilizează măsurătorile suprafeței utile pentru a evalua valoarea și utilitatea unei proprietăți.

Suprafața construită

Suprafața construită este un concept esențial în domeniul construcțiilor, reprezentând totalitatea spațiilor edificate în cadrul unei construcții. Ea cuprinde nu doar încăperile principale, ci și elementele auxiliare, cum ar fi pereții exteriori, pereții interiori, încăperile, dar și alte componente precum scările, holurile și alte spații similare. Această măsură este deosebit de importantă în evaluarea unei proprietăți, deoarece oferă o imagine completă asupra dimensiunii și volumului construcției.

Atunci când vorbim despre suprafața construită, trebuie să luăm în considerare și zonele acoperite, care contribuie la extinderea spațiului utilizabil al unei clădiri. Printre acestea se numără balcoanele, terasele sau chiar anexele exterioare atașate clădirii principale. Aceste zone, deși nu sunt încăperi în adevăratul sens al cuvântului, sunt incluse în calculul suprafeței construite deoarece fac parte integrantă din structura construcției și sunt utilizabile în diverse scopuri, precum recreere sau depozitare.

Balcoanele, în special, sunt considerate o extensie a spațiului locuibil al unei locuințe sau al unei clădiri comerciale. Ele oferă locatarilor posibilitatea de a se bucura de aer liber și de a admira peisajul din jur, fiind adesea un element apreciat în urbanismul modern. În plus, balcoanele pot aduce un plus de lumină naturală în interiorul clădirii și pot contribui la îmbunătățirea eficienței energetice a acesteia.

Este important de remarcat faptul că suprafața construită nu este mereu egală cu suprafața utilă a unei construcții. Astfel, în evaluarea unei proprietăți, este crucial să se facă distincția între aceste două concepte pentru a avea o înțelegere clară a spațiului disponibil și a valorii imobilului.

Suprafața construită desfășurată

Suprafața construită desfășurată (SCD) este o metrică esențială în domeniul construcțiilor, utilizată pentru evaluarea și planificarea adecvată a proprietăților imobiliare. Aceasta reprezintă suma suprafețelor tuturor nivelurilor unei construcții, înmulțită cu suprafața de bază a acesteia. SCD este un concept fundamental, deoarece oferă o perspectivă comprehensivă asupra dimensiunii reale a unei construcții și a spațiului utilizabil.

Suprafata construita desfasurata este mai mare decât suprafața construită. Acest lucru se datorează faptului că aceasta include și suprafața etajelor superioare ale unei construcții. De exemplu, în cazul unui imobil cu mai multe etaje, suprafața construită desfășurată va reflecta atât suprafața la nivelul solului, cât și suprafața totală a tuturor etajelor. Astfel, chiar dacă suprafața construită la sol poate părea limitată, SCD poate fi semnificativ mai mare, luând în considerare toate nivelurile structurii.

Această distincție este crucială în evaluarea eficienței utilizării spațiului și în determinarea valorii imobilului. De exemplu, în cazul unui proiect imobiliar cu mai multe unități locative sau de birouri, SCD poate influența în mod direct rentabilitatea investiției, deoarece reflectă spațiul total disponibil pentru utilizare. Mai mult, pentru proprietarii și dezvoltatorii imobiliari, înțelegerea corectă a SCD este esențială în planificarea adecvată a proiectelor și în conformarea cu reglementările locale.

De asemenea, SCD are implicații semnificative în ceea ce privește reglementările de construcție și urbanism. Multe jurisdicții impun limite pentru suprafața construită desfășurată, cu scopul de a controla densitatea construcțiilor și de a proteja mediul înconjurător. Astfel, cunoașterea și respectarea acestor reguli sunt esențiale pentru a evita probleme legale și pentru a asigura conformitatea cu standardele locale.

Ce nu se ia în considerare în calculul ariei construite desfășurate?

În procesul de calcul al suprafeței construite desfășurate (SCD), se aplică anumite criterii pentru a asigura o evaluare precisă a spațiului construit. Un aspect esențial este excluderea spațiilor necirculabile, care nu contribuie la suprafața utilizabilă a unei construcții. Printre acestea se numără pereții exteriori, care, deși definesc limita edificiului, nu oferă un spațiu interior utilizabil. Balcoanele deschise sunt, de asemenea, excluse, deoarece sunt considerate zone exterioare și nu fac parte din spațiul închis al clădirii.

De asemenea, în calculul SCD nu se iau în considerare treptele exterioare. Acestea sunt elemente structurale necesare pentru accesul în clădire sau între diferite niveluri, dar nu reprezintă spațiu utilizabil în sine. Astfel, excluderea lor din calculul SCD este justificată pentru a obține o evaluare corectă a suprafeței reale a construcției.

Este important să se înțeleagă că excluderea acestor elemente din calculul SCD nu înseamnă că ele nu au o importanță sau nu contribuie în mod semnificativ la aspectul și funcționalitatea unei construcții. Pereții exteriori, de exemplu, sunt cruciali pentru izolarea termică și protecția împotriva intemperiilor, iar balcoanele pot oferi spații exterioare plăcute și funcționale pentru locatari.

Cu toate acestea, în ceea ce privește evaluarea strictă a spațiului utilizabil, cum este cazul în calculul SCD, este necesar să se delimiteze clar ce constituie suprafața utilă și ce trebuie exclus. Această precizie în definirea spațiului construit desfășurat este esențială în cadrul evaluărilor imobiliare, reglementărilor de construcție și în alte contexte unde se utilizează acest concept.

Cum se calculează?

În primul rând, se măsoară suprafața de bază a construcției, adică aria pe care aceasta o ocupă la nivelul solului. Această măsură este esențială, deoarece servește drept fundament pentru calculul ulterior al suprafeței construite desfășurate.

În al doilea rând, se determină înălțimea totală a clădirii, care include toate nivelele și structurile adiționale, cum ar fi acoperișurile sau podurile. Este important să se ia în considerare toate aceste elemente pentru a obține o evaluare precisă a suprafeței construite desfășurate.

Odată ce s-au stabilit suprafața de bază și înălțimea totală, următorul pas este înmulțirea acestor două mărimi. Rezultatul obținut reprezintă suprafața totală a construcției, luând în considerare atât spațiul ocupat la sol, cât și înălțimea acesteia.

În final, pentru a obține suprafața construită desfășurată, se adaugă suprafețele tuturor nivelurilor construcției la produsul calculat anterior. Aceasta include atât suprafața ocupată de pereți, cât și suprafața spațiilor interioare, cum ar fi camerele sau holurile, de-a lungul tuturor nivelelor.

Acest proces complex de calcul necesită o atenție deosebită la detalii și o înțelegere profundă a structurii și dimensiunilor clădirii. De asemenea, este important să se folosească unități de măsură uniforme și să se evite erorile de calcul, pentru a obține rezultate precise și fiabile.

Rolul suprafeței construite desfășurate

Una dintre cele mai semnificative utilizări ale SCD este în determinarea coeficientului de ocupare a terenului (COT). Acest coeficient reprezintă raportul dintre suprafața totală construită și suprafața totală a terenului pe care se află construcția. Prin cunoașterea valorii SCD, autoritățile și dezvoltatorii pot calcula COT-ul în conformitate cu regulamentele locale și naționale referitoare la densitatea construcțiilor.

Mai mult decât atât, SCD are un rol crucial în stabilirea reglementărilor de construcție. Legislația urbanistică poate impune limite sau restricții privind suprafața construită desfășurată în funcție de zona în care se află imobilul sau de tipul acestuia. Aceste reglementări sunt menite să controleze dezvoltarea urbană și să asigure o utilizare eficientă a resurselor terenurilor, precum și să reducă impactul negativ asupra mediului înconjurător. Astfel, SCD devine un criteriu esențial în procesul de planificare urbanistică și în elaborarea politicilor de dezvoltare teritorială.

Pe lângă aspectele legate de reglementări și planificare urbanistică, suprafața construită desfășurată este utilizată și în evaluarea valorii imobilelor. Atunci când se estimează prețul unei proprietăți, agenții imobiliari și evaluatorii folosesc SCD pentru a determina valoarea de piață a acesteia. Având în vedere că SCD poate influența în mod semnificativ potențialul de dezvoltare a unei proprietăți și, implicit, veniturile viitoare generate de aceasta, cunoașterea exactă a acestei metrici este esențială pentru luarea deciziilor în ceea ce privește investițiile imobiliare.

Prevederi legale

Termenii legați de suprafață construită, utilă, locuibilă și alții sunt esențiali pentru evaluarea corectă a proprietăților imobiliare și sunt strict definiți în legislația pertinentă, oferind claritate și precizie în măsurarea și caracterizarea spațiilor interioare construite. Două acte normative principale care stabilesc aceste definiții și reguli de măsurare sunt Legea 114/1996, cunoscută și sub denumirea de Legea Locuinței, împreună cu toate completările și modificările ulterioare, și Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul.

Legea 114/1996 oferă o anexă care stabilește cerințele minime pe care trebuie să le îndeplinească o locuință în ceea ce privește suprafețele minime ale acesteia. Acest lucru este crucial pentru asigurarea unui standard minim de confort și funcționalitate pentru locatari. Pe de altă parte, Legea 350/2001 clarifică noțiunile de indicatori urbanistici pe care constructorii trebuie să le respecte în procesul de planificare și construcție, indiferent dacă este vorba despre locuințe individuale, blocuri sau ansambluri rezidențiale.

Principalele valori prin care sunt descrise construcțiile includ suprafața construită, suprafața construită desfășurată și suprafața utilă. Suprafața construită se referă la aria construită la nivelul solului sau amprenta la sol a unei construcții, excluzând terasele, scările și alte elemente. Suprafața construită desfășurată este suma suprafețelor tuturor planșeelor unei construcții și este importantă în special pentru construcțiile etajate. Suprafața utilă include toate spațiile locuibile și utilizabile dintr-o locuință, inclusiv camerele, băile, bucătăria și zonele de tranzit.

Este important de menționat că fiecare dintre aceste valori este definită în mod precis în legislație și trebuie calculată conform normelor și procedurilor stabilite. Aceste reguli sunt esențiale pentru asigurarea unei evaluări corecte și eficiente a proprietăților imobiliare, atât în ceea ce privește aspectele legale, cât și cele practice și financiare.

Așadar, respectarea și aplicarea normelor și definițiilor legale privind suprafețele construite reprezintă un element crucial pentru un sector imobiliar sustenabil și pentru dezvoltarea durabilă a comunităților.