Evaluarea terenurilor

Evaluarea terenurilor este un capitol important din cadrul evaluarii imobilelor, fie ca este vorba de imobile formate din teren si constructii sau terenuri libere (construibile sau nu)

Definitia terenului conform Legii cadastrului bunurilor imobile: 

Teren – parte din teritoriu având hotare închise a cărei suprafaţă, al cărei amplasament şi ale cărei caracteristici sunt reflectate în cadastrul bunurilor imobile.

Evaluarea terenurilor intră în competența profesională a evaluatorului proprietății imobiliare, care respectă cerințele Standardelor de Evaluare a Bunurilor.

Care sunt principalele obiective ale evaluării terenurilor?

  1. O piață funciară dinamică: Evaluarea corectă a terenurilor stimulează o piață funciară transparentă și eficientă. Cunoscând valoarea reală a proprietăților, proprietarii, dezvoltatorii și investitorii pot lua decizii informate, contribuind la o dezvoltare urbană armonioasă și durabilă.

  2. Rapoarte financiare transparente: Companiile care dețin terenuri ca active trebuie să le reflecte în contabilitate la valoarea lor reală. Evaluarea terenurilor oferă o imagine fidelă a situației financiare a companiilor, sporind transparența și credibilitatea pieței financiare.

  3. Un cadastru actualizat: Cadastrul funciar, evidența oficială a terenurilor din țară, trebuie să includă și valoarea lor actuală. Evaluarea periodică a terenurilor contribuie la menținerea unui cadastru exact și relevant, facilitând diverse operațiuni juridice și administrative.

  4. Statistică : Valoarea totală a terenurilor unei țări reprezintă o componentă importantă a bogăției naționale. Evaluarea periodică a terenurilor oferă date fiabile pentru statisticile naționale, permițând o analiză mai profundă a economiei și a resurselor naturale.

Dreptul de proprietate asupra terenurilor

Conform Cod Civil,

(1) Proprietatea terenului se întinde şi asupra subsolului şi a spaţiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale.

(2) Proprietarul poate face, deasupra şi în subsolul terenului, toate construcţiile, plantaţiile şi lucrările pe care le găseşte de cuviinţă, în afară de excepţiile stabilite de lege, şi poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. El este ţinut să respecte, în condiţiile şi în limitele determinate de lege, drepturile terţilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor şi apelor subterane, lucrărilor şi instalaţiilor subterane şi altora asemenea.

(3) Apele de suprafaţă şi albiile acestora aparţin proprietarului terenului pe care se formează sau curg, în condiţiile prevăzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria şi de a utiliza, în condiţiile legii, apa izvoarelor şi a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatică, precum şi apele pluviale.

Metode de evaluare a terenurilor:

Evaluarea terenurilor este o misiune complexă, ce necesită o analiză detaliată a diverșilor factori care influențează valoarea proprietății. Pentru a obține o estimare precisă și obiectivă, specialiștii utilizează o serie de metode consacrate, fiecare cu propriile caracteristici și avantaje.

Care sunt cele șase metode principale de evaluare a terenurilor?

  1. Comparația vânzărilor: Această metodă se bazează pe analiza tranzacțiilor recente cu terenuri similare din zonă. Prin compararea caracteristicilor și prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile, evaluatorul poate estima valoarea terenului supus evaluării.

  2. Tehnica parcelării și dezvoltării: Această metodă ia în considerare potențialul de dezvoltare al terenului. Evaluatorul estimează costurile de dezvoltare a terenului (de exemplu, construcția de clădiri, infrastructură) și veniturile potențiale ce ar putea fi obținute din exploatarea proiectului imobiliar. Valoarea terenului este determinată ca diferență dintre veniturile nete anticipate și costurile de dezvoltare.

  3. Repartizarea (alocarea): Această metodă se aplică terenurilor care fac parte dintr-o proprietate mai mare (de exemplu, o fermă agricolă) și care urmează a fi divizate în parcele separate. Valoarea fiecărei parcele este determinată prin alocarea proporțională a valorii totale a proprietății, ținând cont de caracteristicile specifice ale fiecărei parcele.

  4. Extracția (prin scădere): Această metodă, cunoscută și sub denumirea de abstracție, se utilizează pentru evaluarea terenurilor ocupate de clădiri. Valoarea terenului este estimată prin scăderea valorii clădirilor din valoarea totală a proprietății, determinată prin alte metode de evaluare.

  5. Tehnica reziduală a terenului: Această metodă se aplică terenurilor care generează venituri (de exemplu, terenuri agricole, forestiere). Valoarea terenului este estimată prin capitalizarea veniturilor nete generate de teren, ținând cont de rata de capitalizare specifică tipului de teren.

  6. Capitalizarea rentei funciare (chiriei): Această metodă se aplică terenurilor care sunt închiriate. Valoarea terenului este estimată prin capitalizarea chiriei anuale obținute din teren, ținând cont de rata de capitalizare specifică pieței imobiliare din zonă.

Metoda comparației directe versus abordarea prin piață

  • Abordarea prin piață una dintre abordările folosite în evaluarea proprietății imobiliare; include metoda comparației vânzărilor. (SEV 105 – Abordări și metode de evaluare)
  • Metoda comparației directe este cea mai utilizată metodă pentru evaluarea terenului și cea mai adecvată atunci când există informații disponibile despre tranzacții și/sau oferte comparabile. (GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile)

Alegerea metodei adecvate

Alegerea metodei de evaluare a terenurilor depinde de o serie de factori, cum ar fi tipul de teren, disponibilitatea informațiilor de piață, scopul evaluării și complexitatea proiectului. Un evaluator experimentat va analiza cu atenție toate aspectele relevante și va utiliza una sau mai multe metode pentru a obține o estimare cât mai precisă a valorii terenului.