
În contextul acestui standard, proprietățile în curs de construire sunt definite ca drepturi pentru care dezvoltarea este necesară în scopul obținerii celei mai bune utilizări sau ca drepturi asupra unor dezvoltări ale terenului care sunt fie în faza de proiect, fie în curs de construire la data evaluării, și includ:
(a) realizarea construcțiilor,
(b) terenul nedezvoltat anterior, pe care se execută lucrări de infrastructură
(c) alocarea unei utilizări noi unui teren dezvoltat anterior, (d) îmbunătățirile sau modificările aduse construcțiilor existente, (e) terenul cu posibilități de dezvoltare, cuprins în planurile de urbanism (proiect) și
(f) terenul alocat pentru utilizări mai valoroase sau pentru densități superioare celor actuale, cuprins în planurile de urbanism (proiect).
Evaluările proprietăților imobiliare în curs de construire pot fi solicitate pentru diferite scopuri. Este responsabilitatea evaluatorului să înțeleagă scopul unei evaluări. Exemplele de mai jos reprezintă o listă neexhaustivă de situații care pot impune evaluarea proprietății imobiliare în curs de construire:
(a) atunci când se stabilește dacă propunerile de proiecte sunt fezabile din punct de vedere financiar,
(b) în cadrul contractelor de consultanță generală și al contractelor suport în cazul tranzacționării pentru achiziție și al garantării împrumutului,
(c) pentru raportarea în scopul impozitării, se solicită deseori evaluări de proprietăți imobiliare în curs de construire pentru analizele impozitării ad valorem,
(d) în situații litigioase care impun evaluarea, cum ar fi disputele între acționari și calculul daunelor,
(e) în scopul raportării financiare, evaluarea unei proprietăți imobiliare în curs de construire este deseori solicitată pentru contabilizare în urma combinării de întreprinderi, cumpărării și vânzării activelor și pentru analiza deprecierii și
(f) pentru alte evenimente de natură statutară sau legală care pot necesita evaluarea proprietății imobiliare în curs de construire, cum ar fi exproprierea.
Evaluarea proprietății imobiliare în curs de construire presupune deseori un număr semnificativ de ipoteze și ipoteze speciale cu privire la starea și situația proiectului la finalizarea sa. De exemplu, ipotezele speciale pot include faptul că proprietatea imobiliară a fost finalizată sau faptul că proprietatea este închiriată în întregime. Conform cerințelor stipulate în SEV 101 Termenii de referință ai evaluării, ipotezele și ipotezele speciale semnificative utilizate în evaluare trebuie comunicate tuturor părților implicate și trebuie convenite și prezentate în termenii de referință ai evaluării. Poate fi necesar să se acorde o atenție deosebită situațiilor în care terțe părți se pot baza pe rezultatul evaluării.
Adesea, va fi impracticabil sau imposibil să se verifice fiecare caracteristică a unei proprietăți imobiliare în curs de construire care ar putea influența potențialul de dezvoltare ulterioară, cum ar fi situația în care studiul geotehnic al terenului încă nu s-a efectuat. În astfel de situații, poate fi adecvat să se formuleze ipoteze (ca de exemplu, ipoteza că nu există condiții de sol anormale care ar conduce la costuri semnificativ mai mari). Dacă această ipoteză nu ar fi formulată de un participant de pe piață, este necesar să fie prezentată ca ipoteză specială.
În situațiile în care s-a produs o schimbare pe piață față de data la care a fost conceput proiectul inițial, proiectul în curs de construire poate să nu mai reprezinte cea mai bună utilizare a terenului. În aceste cazuri, costurile pentru finalizarea proiectului propus inițial pot fi nerelevante, deoarece un cumpărător de pe piață fie ar demola orice construcții parțial finalizate, fie le-ar adapta pentru un alt proiect. Valoarea proprietății imobiliare în curs de construire ar necesita să reflecte valoarea curentă a celuilalt proiect, precum și costurile și riscurile asociate cu finalizarea acelui proiect.
Pentru anumite proprietăți imobiliare în curs de construire, proprietatea imobiliară este strâns legată de o anumită utilizare ori de o activitate de afaceri/comercială sau se formulează o ipoteză specială conform căreia, odată finalizată, proprietatea va fi tranzacționată la un anumit nivel sustenabil. În astfel de situații, dacă este necesar evaluatorul trebuie să respecte și cerințele din SEV 200 Întreprinderi și participații la întreprinderi și, după caz, pe cele din SEV 210 Active necorporale.
Cele trei abordări principale de evaluare descrise în SEV 105 Abordări și metode de evaluare pot fi aplicate în evaluarea drepturilor asupra proprietății imobiliare. În cazul evaluării proprietății imobiliare în curs de construire se pot aplica două metode principale. Acestea sunt:
(a) abordarea prin piață și
(b) metoda reziduală, reprezentând un hibrid între abordarea prin piață, abordarea prin venit și abordarea prin cost . Această metodă se bazează pe „valoarea totală de dezvoltare” a proprietății imobiliare finalizate, din care se scad costurile de dezvoltare și profitul dezvoltatorului, obținându-se astfel valoarea reziduală a proprietății imobiliare în curs de construire.
Abordarea prin piata
Anumite tipuri de proprietăți imobiliare în curs de construire pot fi suficient de omogene și tranzacționate destul de frecvent pe o piață astfel încât să existe suficiente date privind tranzacții recente, care să permită aplicarea în evaluare a metodei comparației directe.
Pe majoritatea piețelor, aplicarea abordării prin piață poate avea limitări pentru proprietățile imobiliare în curs de construire mai mari sau mai complexe sau pentru proprietățile mai mici unde construcțiile propuse în proiect au caracter eterogen. Limitările țin de faptul că numărul și mărimea diferențelor dintre caracteristicile diferitelor proprietăți fac inaplicabilă comparația directă între aceste caracteristici, deși datele de piață ajustate corect (a se vedea SEV 105 Abordări și metode de evaluare, secțiunea 20.5) pot fi utilizate în evaluare ca bază pentru anumite caracteristici.
În cazul proprietăților imobiliare unde lucrările de construire au început, însă nu s-au finalizat, aplicarea abordării prin piață pune și mai multe probleme. Între participanții de pe piață se transferă puține proprietăți imobiliare parțial finalizate, cu excepția cazurilor când reprezintă fie o parte a unui transfer al entității deținătoare, fie vânzătorul se află în insolvență sau se confruntă cu insolvența și, deci, nu are capacitatea de a finaliza proiectul. Chiar și în situația, puțin probabilă, în care există dovada transferului altei proprietăți imobiliare nefinalizate, la o dată apropiată de data evaluării, aproape sigur că stadiile lucrărilor de construire vor fi diferite, chiar dacă, din anumite puncte de vedere, proprietățile imobiliare ar fi similare.
De asemenea, abordarea prin piață poate fi adecvată pentru stabilirea valorii unei proprietăți finalizate, aceasta fiind una dintre datele de intrare necesare în metoda reziduală, care este explicată mai pe larg în secțiunea dedicată acesteia.
Abordarea prin venit
Stabilirea valorii reziduale a unei proprietăți imobiliare în curs de construire poate presupune, pe anumite piețe, utilizarea unui model bazat pe fluxul de numerar.
Abordarea prin venit poate fi adecvată și pentru stabilirea valorii unei proprietăți finalizate, aceasta fiind una dintre datele de intrare necesare în metoda reziduală, care este explicată mai pe larg în secțiunea dedicată acesteia .
Abordarea prin cost
Stabilirea costurilor de dezvoltare reprezintă o componentă esențială a metodei reziduale.
Abordarea prin cost poate fi folosită exclusiv ca un mijloc de a indica valoarea unei proprietăți imobiliare în curs de construire, cum ar fi un proiect de dezvoltare a unei clădiri sau a altei construcții pentru care, odată finalizată, nu există o piață activă.
Abordarea prin cost se bazează pe principiul economic că un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un activ decât costul necesar pentru a crea un activ egal ca utilitate. Pentru a aplica acest principiu la proprietățile imobiliare în curs de construire, evaluatorul trebuie să ia în considerare costul pe care un cumpărător potențial l-ar suporta pentru a achiziționa o proprietate imobiliară asemănătoare, având potențialul de a genera un profit din dezvoltarea acesteia, asemănător celui pe care l-ar putea obține prin dezvoltarea proprietății imobiliare subiect. Totuși, dacă nu există circumstanțe neobișnuite care să afecteze proprietatea în curs de construire subiect, procesul de analiză a unui proiect de dezvoltare și de determinare a costurilor preconizate pentru o alternativă ipotetică ar conduce efectiv la o reproducere fie a abordării prin piață, fie a metodei reziduale menționate anterior, care s-ar putea aplica direct proprietății subiect.
O altă dificultate a aplicării abordării prin cost la evaluarea proprietății imobiliare în curs de construire este determinarea nivelului de profit, care reprezintă „utilitatea” acesteia pentru un cumpărător potențial. Deși, la începutul unui proiect, investitorul poate avea drept obiectiv un anume nivel de profit, în mod normal, valoarea proprietății la finalizarea sa determină profitul efectiv. În plus, pe măsură ce proprietatea se apropie de stadiul de finalizare, probabil ca riscurile aferente dezvoltării acesteia se reduc, fapt care poate influența rentabilitatea cerută de un cumpărător. Dacă nu s-a convenit asupra unui preț fix, profitul nu se determină pe baza costurilor suportate pentru achiziția terenului și pentru realizarea construcțiilor.
Metoda reziduală
Metoda reziduală este denumită astfel deoarece indică valoarea care rămâne după ce, luându-se în considerare riscurile aferente finalizării proiectului, din valoarea previzionată a proiectului finalizat se deduc toate costurile cunoscute sau previzionate necesare pentru finalizarea proprietății imobiliare în curs de construire. Această valoare este cunoscută sub denumirea de valoare reziduală.
Complexitatea și subtilitatea modelelor utilizate la aplicarea metodei reziduale variază considerabil, cele mai complexe permițând o structurare mai bună a datelor de intrare, mai multe etape de dezvoltare și instrumente analitice mai sofisticate. Alegerea celui mai adecvat model va depinde de mărimea, durata și complexitatea proiectului de dezvoltare propus.
La aplicarea metodei reziduale, evaluatorul ar trebui să analizeze și să aprecieze în ce măsură sunt rezonabile și se poate baza pe următoarele elemente:
(a) sursa de informații despre orice construcție aflată în faza de proiect, de exemplu, orice planuri și specificații pe care se poate baza evaluarea, și
(b) sursa de informații despre costurile de construire și alte costuri necesare pentru finalizarea proiectului, costuri care vor fi utilizate în evaluare.
În orice aplicare a acestei metode pentru determinarea valorii de piață a proprietății imobiliare în curs de construire se impune luarea în considerare a elementelor fundamentale enumerate în continuare, iar dacă se solicită un alt tip al valorii, pot fi necesare alte date de intrare:
(a) valoarea proprietății imobiliare finalizate,
(b) costurile de construire,
(c) onorariile pentru consultanță,
(d) costurile de marketing,
(e) termenele,
(f) costurile de finanțare,
(g) profitul dezvoltatorului,
(h) rata de actualizare.
Avem grija sa fii informat corect si sa afli ultimele noutati din domeniu.
Servicii complete pentru evaluarea bunurilor tale.
Str. Mihai Stamatin 31, Piatra Neamt, judetul Neamt.