Ce este e-Proprietatea?

e-Proprietatea este un sistem digital nou, ce va fi implementat în România începând cu 1 ianuarie 2026, cu scopul de a centraliza informațiile despre proprietăți imobiliare și de a reforma modul de calcul al impozitelor pe proprietate. Această inițiativă face parte din Planul Național de Redresare și Reziliență (PNRR) al României.

Ce presupune e-Proprietatea?

• Bază de date centralizată: Va fi creată o bază de date națională unică ce va include toate proprietățile imobiliare (apartamente, case, terenuri, spații comerciale, construcții în curs de execuție). Această bază de date va integra informații din diverse surse, cum ar fi cadastrul, notarii publici și autoritățile locale.

• Impozitare bazată pe valoarea de piață: O schimbare majoră este că impozitele pe proprietate nu se vor mai calcula pe baza unor evaluări arbitrare sau învechite, ci pe baza valorii de piață a proprietăților. Această evaluare se va face automat, utilizând algoritmi care vor lua în considerare factori precum locația, tipul proprietății, suprafața, destinația (rezidențială, comercială), accesul la utilități și statutul juridic.

• Identificator unic al proprietății: Fiecare proprietate va avea un ID unic, asociat cu CNP-ul proprietarului (sau CIF, în cazul persoanelor juridice).

• Digitalizare și automatizare: Toate tranzacțiile, actualizările, modificările și evaluările vor fi înregistrate în sistem. Construcțiile noi vor fi cartografiate în timp real folosind imagini satelitare și drone pentru zonele mai puțin accesibile. Notificările privind impozitele vor fi trimise direct în contul SPV (Spațiul Privat Virtual) al contribuabilului, iar plățile vor putea fi efectuate online.

• Transparență sporită: Sistemul urmărește să aducă mai multă transparență pe piața imobiliară. Cumpărătorii și vânzătorii vor avea acces la prețurile reale de tranzacționare, ceea ce ar putea reduce specula și ar face piața mai previzibilă.

• Măsuri antifraudă: e-Proprietatea va include funcții de alertare și componente de inteligență artificială pentru a detecta automat activitățile suspecte, îngreunând ascunderea proprietăților sau evaziunea fiscală.

• Calendar de implementare: O versiune pilot a sistemului este preconizată să fie testată în câteva orașe mari (probabil București, Cluj-Napoca, Iași) în 2025, urmând ca implementarea completă la nivel național să se facă treptat, începând cu 1 ianuarie 2026.

Posibil impact

• Creșterea impozitelor pe proprietate: Se anticipează că impozitele pe proprietate vor crește pentru mulți proprietari, deoarece acestea vor fi calculate pe baza valorilor actuale de piață, care sunt adesea mai mari decât valorile utilizate pentru calculul impozitelor actuale.

• Transformarea pieței: Transparența sporită și impozitarea mai precisă ar putea transforma piața imobiliară, ducând la prețuri mai realiste și reducând practicile speculative.

• Provocări: Există însă și îngrijorări legate de modul exact în care se va determina valoarea de piață, mai ales pentru proprietățile cu caracteristici unice sau probleme specifice. Autoritățile se confruntă cu provocarea de a implementa corect acest nou sistem pentru a evita evaluările incorecte sau arbitrare.

Cum se estimeaza impozitul pe proprietate prin e-Proprietatea?

1.  Valoarea de piață a proprietății tale

Valoarea de piață este prețul la care proprietatea ta ar putea fi vândută în prezent, în condiții normale de piață. Pentru a o estima, ia în considerare următoarele:

• Comparații cu proprietăți similare: Anunțuri de vânzare sau date despre tranzacții recente pentru proprietăți asemănătoare cu a ta în aceeași zonă. Fii atent la:

  • Tipul proprietății: Apartament (și numărul de camere), casă, teren, spațiu comercial.

  • Suprafața utilă și totală.

  • Anul construcției și starea generală: Proprietățile noi sau renovate au o valoare mai mare.

  • Dotări și finisaje: Materiale de calitate, instalații moderne, izolații, balcon, garaj.

  • Etajul (pentru apartamente) și orientarea.

  • Terenul aferent (pentru case).

• Locația: Zona este cel mai important factor. O proprietate într-o zonă centrală, aproape de transport public, școli, parcuri sau centre comerciale, va avea o valoare mai mare.

• Accesul la utilități: Gaze, apă, canalizare, electricitate, internet de mare viteză.

• Starea juridică: O proprietate cu acte în regulă, fără litigii sau sarcini, este mai valoroasă.

Pentru o estimare mai precisă, poti apela la rapoarte de evaluare realizate de evaluatori autorizați pentru proprietăți din zona ta.

2. Se calculează impozitul estimat

După ce ai o estimare a valorii de piață, poți aplica o cotă procentuală pentru a obține impozitul. Deși cotele exacte nu au fost încă stabilite definitiv de autorități, legislația actuală (Codul Fiscal) prevede că, pentru proprietățile rezidențiale deținute de persoane fizice, cota de impozitare se situează între 0,08% și 0,2% din valoarea impozabilă. Pentru proprietățile nerezidențiale, cota este între 0,2% și 1,3%.

Formulă simplificată:

Impozit anual estimat = Valoarea de piață estimată * Cota de impozitare (e.g., 0,1%)

Exemplu:

• Dacă estimezi că apartamentul tău valorează 100.000 de euro și aplici o cotă de 0,1%, impozitul anual ar fi: $100.000\text{ euro}\times 0,1\%=100\text{ euro}$

• Dacă o casă este evaluată la 250.000 de euro, iar cota ar fi 0,15%, impozitul anual ar fi: $250.000\text{ euro}\times 0,15\%=375\text{ euro}$

Atenție: Aceasta este doar o estimare. Valoarea finală a impozitului va fi stabilită de sistemul e-Proprietatea pe baza algoritmilor săi și a datelor oficiale. Însă, acest exercițiu te poate ajuta să-ți faci o idee despre impactul noii metode de calcul.

Ce impact va avea e-Proprietatea pentru cei care cumpără sau vând imobile?

Implementarea sistemului e-Proprietatea și, implicit, publicarea prețurilor reale de tranzacționare, va aduce o transparență mult mai mare pe piața imobiliară din România. Deși țara noastră este deja considerată o piață „transparentă” la nivel global (ocupând locul 34 din 89 de țări, conform indicelui JLL), noul sistem va duce această transparență la un alt nivel.

Impactul transparenței asupra cumpărătorilor și vânzătorilor

• Prețuri mai realiste și predictibile: Accesul la prețurile reale de tranzacționare va permite atât cumpărătorilor, cât și vânzătorilor să aibă o imagine mult mai clară asupra valorii de piață a unei proprietăți. Acest lucru va reduce incertitudinea și va diminua șansele de a plăti prea mult sau de a vinde la un preț sub valoarea reală. Negocierile vor deveni mai informate, bazate pe date concrete.

• Decizii mai bune: Fie că vrei să cumperi sau să vinzi, vei putea lua decizii mai bine fundamentate. Vei ști dacă o ofertă este corectă, comparând-o cu tranzacțiile similare din zonă.

• Reducerea fraudei și a speculei: Transparența sporită va face mai dificilă ascunderea valorii reale a unei proprietăți sau manipularea prețurilor, contribuind la o piață mai corectă și la reducerea practicilor speculative.

• Acces la statistici detaliate: Statul va putea oferi date statistice valoroase despre piață, cum ar fi prețul mediu pe metru pătrat, defalcat pe tip de proprietate (garsonieră, apartament, casă), anul construcției sau zona (chiar și pe cartiere). Aceste informații vor fi extrem de utile pentru analize de piață și decizii de investiții.

• Istoricul tranzacțiilor la îndemână: Unul dintre cele mai mari avantaje va fi, probabil, accesul la istoricul de tranzacționare al unei proprietăți. Așa cum se întâmplă deja în Marea Britanie (unde poți vedea prețul de vânzare al unei locuințe din 1995 până în prezent), și în România vei putea verifica la ce prețuri a fost vândută o proprietate de-a lungul timpului. Acest lucru oferă un context crucial pentru evaluarea corectă a unei proprietăți.

Pe scurt, e-Proprietatea reprezintă o inițiativă semnificativă de transformare digitală în administrația publică din România, menită să modernizeze gestionarea proprietăților și sistemul de impozitare.